Pozycja rzeczoznawcy majątkowego

Zarzuty skargi koncentrują się na twierdzeniu, że rzeczywistą, rynkową wartość nieruchomości odzwierciedla operat przedstawiony przez skarżącego do akt sprawy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. w dniu (...).08.2010 r., w którym wartość nieruchomości została określona na kwotę (...) zł a wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę (...) zł. Tym samym wartość z operatu przyjętego za podstawę rozstrzygnięcia jest zaniżona.
Argumentując powyższym X wskazała, że organy obu instancji uchybiły art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez nieprawidłowe uznanie, że wywłaszczenie spornej nieruchomości nastąpiło w tej sprawie za słusznym odszkodowaniem, art. 128 ust. 4 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez uznanie, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do zmniejszenia wartości pozostałej części nieruchomości wskutek wywłaszczenia działki (...) oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - poprzez przyjęcie, że ustalona kwota odszkodowania odpowiada wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu na który ustalono wysokość odszkodowania według jej stanu z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji.
Skarżący podtrzymał także prezentowane w toku postępowania administracyjnego stanowisko, że nieruchomość z której wydzielono wywłaszczoną działkę stanowi nierozerwalną gospodarczą całość, tylko jako całość stwarza najlepsze możliwości inwestycyjne, a najlepszym rozwiązaniem byłaby sprzedaż całości nieruchomości objętej księgą wieczystą kw (...). Wskazywał konsekwentnie że powstała po wywłaszczeniu działka stanowiąca działkę nr ewidencyjny (...) nie będzie mogła być wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem na funkcje handlowo-usługowe, a jej cena po wydzieleniu działki wywłaszczonej może być niższa nawet o 30% niż wartość całości przed wywłaszczeniem.
W ocenie sądu, operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego M. U. w sprawie niniejszej, został sporządzony z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa, co zostało szczegółowo opisane w decyzjach organów obu instancji i nie zachodzi potrzeba powtarzania przytoczonej argumentacji.
Wbrew zarzutom skargi dołączony do akt operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego M. L. nie stanowi skutecznego przeciwdowodu dla opracowania sporządzonego przez biegłą M. U. na zlecenie organu.
W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że przedmiotem wyceny przedłożonej przez skarżącego do akt administracyjnych (str. 76-101 akt) jest "prawo władania nieruchomością gruntową zabudowaną, stanowiącą kompleks (...) działek stanowiących funkcjonalnie nierozerwalną całość " o numerach (...) i (...) nie zaś działki (...), a celem wyceny jest (str.100)" określenie szacunkowej wartości rynkowej prawa władania do przedmiotowej nieruchomości gruntowej według aktualnego stanu i cen na dzień wyceny, dla potrzeb ustalenia ceny przy zawarciu umowy kupna sprzedaży ", a nie dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu utraty prawa do nieruchomości w związku z jej przeznaczeniem pod inwestycję drogowa, jak wymagają tego okoliczności sprawy niniejszej.
Podkreślić należy, że opisana wyżej nieruchomość stanowiąca działkę nr ewidencyjny (...) została przejęta na własność Skarbu Państwa z przeznaczeniem na budowę obwodnicy miasta M. w ciągu drogi krajowej nr (...) na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody (...) z dnia (...)05.2009 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Powyższe przesądza, że odszkodowanie za jej utratę przysługujące dotychczasowemu właścicielowi ustala wojewoda w oparciu o art. 12 ust. 4a, art. 11a ust. 1 oraz art. 12 ust. 4f i 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w tym m.in. art. 154 ust. 1 oraz uwzględnieniem art. 18 cytowanej wyżej ustawy, który nakazuje dokonanie wyceny wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz jej wartości z dnia dokonania wyceny.
Operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego M. U. dla potrzeb wydania kontrolowanej decyzji respektuje normy prawne stanowiące podstawę jego opracowania w tym także § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).
Rzeczoznawca majątkowy wyceniając działkę zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przyjęła do analizy 11 nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych na terenie województwa (...). Przeanalizowała szczegółowo dla potrzeb dokonania obliczeń trzy nieruchomości położone w W., S. i S. jako spełniające kryteria obiektów porównawczych tj. przede wszystkim przeznaczone pod drogi publiczne i leżące na terenie miast. W oparciu o dokonaną analizę i obliczenia omówione przez organy obu instancji, wyceniła wartość rynkową wycenianej nieruchomości na kwotę (...) zł.
Jako, że przedmiotem wyceny było w tej sprawie przysługujące skarżącemu (i utracone) prawo użytkowania wieczystego gruntu a takich transakcji gruntami o podobnym przeznaczeniu na rynku nie odnotowano, podstawą do jego wyliczenia przez rzeczoznawcę był wzór wskazany w paragrafie 29 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który wartość wymienionego prawa określa jako iloczyn wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej i współczynnika korygującego. Biegła wyliczyła należną skarżącemu z tego tytułu kwotę na (...) zł. Wartość ogrodzenia i nawierzchni odpowiednio na kwotę (...) zł i (...) zł przy zastosowaniu metody odtworzeniowej, podejścia kosztowego w technice szczegółowej.
Zaznaczyć w tym miejscu wypada, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Wprawdzie operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak zdaniem Sądu organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.
Powinien jednak, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Jednocześnie podkreślenia wymaga, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością.
Wobec zarzutów skarżącego, który domaga się wywłaszczenia całej nieruchomości w dotychczasowym kształcie tj. łącznie zarówno przejętej działki (...) jak i pozostałej oznaczonej jako działka (...), wskazać należy na treść art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który przewiduje, że jeżeli przejęciu na cele ustawowe podlega część nieruchomości a pozostała cześć nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, zarządca drogi jest zobowiązany nabyć tą nieruchomość od właściciela na jego wniosek na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu.
Nie ulega jednak wątpliwości, co znajduje potwierdzenie w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych, (między innymi w orzeczeniu NSA z dnia 28 października 2005, sygn. akt I OW 215/05, opubl. Legalis; postanowieniu NSA z dnia 11 maja 2007 r., sygn. akt I OSK 584/07, niepubl oraz sprawach sygn. I SA/Wa 2126/09 z dnia 10 marca 2010 r. i I SA/Wa 477/08 z dnia 13 sierpnia 2008 r.), że roszczenie to może być realizowane w trybie powództwa cywilnego w ramach postępowania przed sądem powszechnym, a nie w ramach postępowania administracyjnego.
Skoro roszczenie właściciela ma charakter cywilnoprawny i nie podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej to nie mogło być przedmiotem rozpoznania w tej sprawie.